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Ufficio di conciliazione in materia di locazione di Lugano no. 3 ovest - no. 4 est

GIORNI E ORARI DI APERTURA

  • lu-ve 07:30-12:00 / 13:30-17:00

Gli Uffici di conciliazione si occupano di tutte le vertenze dipendenti da contratti di locazione e affitto concernenti immobili. Occorre obbligatoriamente rivolgersi agli Uffici, nel caso di contese e disaccordi sorti fra locatori e conduttori, derivanti da contratti di locazione aventi per oggetto locali di abitazione o commerciali (ad esempio, in caso di contestazioni di aumenti di pigioni, conguagli spese accessorie, difetti di bene locato, disdette, ecc.).

L'esame di queste divergenze da parte degli Uffici prevede sempre un tentativo di conciliazione. Le parti devono comparire personalmente all'udienza di conciliazione e possono farsi assistere da patrocinatori o da persone di fiducia.

COMPETENZA

Consulenza
L'Ufficio è tenuto a offrire consulenza in tutte le questioni concernenti il rapporto di locazione e di affitto. Deve inoltre consigliare le parti sulla procedura da seguire e i termini da rispettare.

Deposito pigione
L'Ufficio è tenuto a fungere da depositario della pigione come all'art. 259g del Codice delle Obbligazioni (CO).

Conciliazione
L'Ufficio deve tentare una conciliazione in tutte le controversie che sono portate alla sua attenzione, allo scopo di evitare vertenze giudiziarie che implicano ulteriori confronti tra le parti. L'eventuale intesa viene verbalizzata, pone fine alla lite e ha forza di cosa giudicata. In caso di mancata intesa risultante dal verbale, l'Autorità di Conciliazione rilascia l'autorizzazione ad agire, che permette di inoltrare al Pretore competente l'azione di merito entro 30 giorni.

Proposta di giudizio
In caso di deposito di pigioni o affitti, protezione da pigioni o affitti abusivi, protezione dalla disdetta, protrazione di locazione o d'affitto (art. 210 cpv. 1 lett. b CPC) l'Ufficio di Conciliazione può formulare una proposta di giudizio che, se non è rifiutata entro 20 giorni è considerata accettata e ha l'effetto di una decisione passata in giudicato. In caso di rifiuto della proposta di giudizio, l'Ufficio rilascia l'autorizzazione ad agire, che permette di inoltrare la causa al Pretore entro 30 giorni.

Decisione
L'Ufficio di Conciliazione può giudicare esso stesso le controversie patrimoniali con un valore litigioso fino a 2000 franchi, se l'attore ne fa richiesta.

Sfratto e domanda di espulsione
L’autorità competente per decretare l’espulsione è - in prima istanza - il Pretore. A dipendenza dei casi, prima di adire il Pretore, è però obbligatorio il preventivo passaggio all’Ufficio di conciliazione. Ciò è il caso se il conduttore ha contestato la disdetta o chiesto una proroga del contratto e se nel contempo non è realizzato un caso “manifesto” (si veda qui di seguito).

Il preventivo passaggio all'Ufficio di conciliazione ha lo scopo di fare trovare un accordo fra le parti. Se il tentativo non avesse buon esito, l’Ufficio potrebbe formulare una proposta di giudizio o altrimenti assegnare alle parti l’autorizzazione a rivolgersi alla Pretura entro un termine di 30 giorni.

È possibile invece rivolgersi direttamente al Pretore in presenza di un caso “manifesto” (art. 248 lett. b CPC) ossia:

  • se il contratto è stato disdetto in maniera straordinaria per mora nel pagamento della pigione (art. 257d CO), o perché l’inquilino è caduto in fallimento (art. 266h cpv. 2 CO)
  • se l’inquilino non ha contestato la disdetta ordinaria e nemmeno ha inoltrato una richiesta di proroga nel termine di 30 giorni dalla ricezione della disdetta (art. 273 CO)
  • se il giudice ha già respinto la contestazione della disdetta inoltrata dal conduttore o quando il termine massimo concesso per la proroga del contratto è già giunto a scadenza
  • se nell’ambito di un contratto di durata determinata il conduttore non ha inoltrato richiesta di proroga nei 60 giorni che precedono la fine del contratto (art. 273 CO)
  • se il contratto non può essere prorogato perché non concerne locali d’abitazione o commerciali, ma ad esempio solo terreni o posteggi locati in modo indipendente da un’abitazione o da un locale commerciale
  • se la domanda è rivolta contro qualcuno che occupa i luoghi senza avere mai concluso per gli stessi un contratto di locazione (squatters di cui si conosce il nome o altre persone che li occupano illecitamente; Lachat, Procédure civile, p. 167).

A dipendenza delle particolarità del caso, qualche volta possono anche costituire casi manifesti certe fattispecie che hanno portato ad una disdetta straordinaria per violazione grave dell’obbligo di diligenza (art. 257f CO) o per motivi gravi (art. 266g CO).

MODULI UFFICIALI
Per la notifica di aumenti di pigione e/o altre modifiche unilaterali del contratto di locazione di locali d'abitazione e commerciali da parte del locatore (art. 269d CO e art. 19 OLAL) e per la notifica della disdetta relativa a locali d'abitazione e commerciali, sempre da parte del locatore nel contratto di locazione e in quello di affitto (art. 266l cpv 2 CO, risp. art. 298 CO), occorre far capo obbligatoriamente ai moduli allestiti dal Dipartimento delle istituzioni, pena la nullità delle relative notifiche.

Per ulteriori informazioni, raccolte di giurisprudenza e leggi, consultare www.ti.ch/locazione.

Ultima modifica 10 giugno 2016

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